當前，我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，加快構建房地產發(fā)展新模式成為破局關鍵。房地產市場在總量上滿足人民群眾居有其所的需求，在質量上，還需進一步滿足人民群眾安居樂業(yè)的需求。在結構上，需要于區(qū)域層面優(yōu)化土地配置，提升土地市場活力；在城市內部加強保障性住房供給，同時兼顧改善型需求。在保障民生的前提下，逐步消化存量房，建立健全保障房供給體系，保障低收入群體住房需求。

　　省內核心區(qū)存在持續(xù)性的居住需求

　　在經濟發(fā)展中，人口向大城市的集聚是普遍規(guī)律，一定會帶來對大城市住房的相應需求。廣東是經濟大省，也是人口大省，并且人口仍舊在持續(xù)流入省內。根據《廣東省第七次人口普查統(tǒng)計公報》，相較于六普（2010年），廣東省常住人口十年間增加了2170.94萬人，總數達到了12601.25萬人。其中，外省流入人口（半年以上）達2962.21萬人。全省常住人口數量突破五百萬的城市有9個，其中廣州（1867.66萬人）、深圳（1756.01萬人）和東莞（1046.66萬人）的常住人口規(guī)模都已經超越千萬大關。廣東是大量流動人口的目的地，而廣東全省的常住人口則進一步向珠三角城市群和都市圈集聚。珠三角核心區(qū)常住人口占全省常住人口總量61.91%，這一區(qū)域人口比重比六普時提高了8個百分點。十年間人口增量超百萬人的城市均屬于珠三角，且這些城市的常住人口增量占全省常住人口增量的94%。

　　因此從長遠看，廣東省內存在持續(xù)性的居民住房需求。尤其是在珠三角中心城市的中心城區(qū)，人口凈流入導致土地供應相對供不應求。與此同時，部分中小城市產業(yè)發(fā)展同質化，產業(yè)基礎薄弱，導致人口吸引力不足，人口外流，這類城市的房地產庫存較高，面臨較大的去化壓力。

　　基于當前房地產的運行狀況，各地各相關部門也適時推行了相關政策，保障房地產市場平穩(wěn)運行。例如，廣州優(yōu)化調整了限購、信貸以及住房公積金等政策；佛山鼓勵支持住房“以舊換新”并放寬購房入戶政策；云浮推出支持住房“以舊換新”，換購住房個人所得稅予以退稅的措施。國家層面，央行推出四項政策措施：設立3000億元保障性住房再貸款，降低個人住房貸款最低首付比例，取消全國層面的個人住房貸款利率政策下限，下調住房公積金貸款利率0.25個百分點。其中3000億元保障性住房再貸款鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。當前市場上預期多元化，正處于多方博弈，同時等待局部地區(qū)基本面企穩(wěn)的階段。政策短期在市場上有所反應，隨著核心一線城市和二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場有望進入政策效果全面兌現期，同時房企也將進入上半年業(yè)績沖刺階段，市場活躍度有望回升。

　　以往發(fā)展模式有待轉型

　　土地配置有待優(yōu)化，應與人口流動和用途需求一致。過往的城市建設用地供應并未與人口向大城市集聚的現象相匹配，在人口大量流入大城市時，大城市的建設用地供給跟不上需求，形成了地價高、房價高的現象。為了推動制造業(yè)的發(fā)展，建設用地中較高比例用在了工業(yè)用地上，導致居住用地的供給進一步被壓縮，而在居住用地中，對于廉租房和公租房的供給，相對來說更加不足，需求集中就進一步推高了大城市的房價。

　　保障房供給不足，住房保障制度尚待完善。從我國目前住房保障制度來看，盡管總體上已經形成了以廉租住房、經濟適用房、限價房、公共租賃房和公租房等為主的多層次住房保障體系，但在實踐中還存在著一些問題，如：廉租住房覆蓋面偏低，經濟適用房建設規(guī)模偏小，公共租賃房供應不足，公租房分配管理不規(guī)范，資金來源渠道單一等問題。

　　同時，“三大工程”中的城中村改造勢必會增加對保障房的需求。在快速城市化階段，城中村實際上解決了相當大部分進城務工人員的低成本居住需求，高密度建成區(qū)也在知識溢出、人力資本累積和基礎設施共享等方面給城市帶來競爭優(yōu)勢。城中村改造中需要把握改造節(jié)奏，統(tǒng)籌好保障房供給，避免城中村居住人口的生活和居住成本上漲，保持原有產業(yè)的成本優(yōu)勢。

　　如何構建房地產發(fā)展新模式

　　破解房地產發(fā)展難題的著眼點不能限于房地產行業(yè)本身，需要系統(tǒng)構建發(fā)展新框架，形成新模式。加快構建房地產發(fā)展新模式，需要轉變發(fā)展理念，從有居，到安居，從而樂業(yè)。在人民群眾需要的地方，為人民群眾建需要的好房子，提供更優(yōu)質的居住配套公共服務，讓外來人口更好地融入城市。

　　優(yōu)化土地供給結構，與人口流動相掛鉤，提高土地市場活躍度。首先要合理確定供地規(guī)模。從市場實際情況看，大城市的房地產市場存在潛在需求尚待挖掘，因此對于熱點城市、重點區(qū)域，要根據人口流動情況及時調整供地規(guī)模；對于庫存壓力較大的城市，要適當減少供地規(guī)模。其次要把握供地節(jié)奏，在土地供應前，要加強土地市場供需和價格監(jiān)測分析工作，合理確定土地供應規(guī)模和結構，避免短期內形成較大規(guī)模的居住用地供應量和區(qū)域庫存去化壓力。根據不同地區(qū)人口流入情況和土地市場供需情況，合理確定土地出讓方式和開發(fā)周期。

　　按照人口流動規(guī)律，一城一策，維持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。當前，房地產行業(yè)的市場供求關系已發(fā)生變化，投資投機需求減少。在市場供求關系發(fā)生變化的情況下，應堅持分類指導，因城施策。一是對住房需求量較大、房價平穩(wěn)、住房庫存偏低、土地供應較為充足的城市，要保持調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，使市場熱度保持在平穩(wěn)狀態(tài)，同時進一步優(yōu)化商品住房用地供應結構和土地供應方式，在中心城區(qū)和有產業(yè)支撐的重點區(qū)域保障商品住房供應。二是對住房需求量較小、存在一定庫存的城市和區(qū)域，政府可以適度出臺政策助力房企去庫存，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　逐步適應居民改善型需求，提供包括教育等更優(yōu)質的配套公共服務。當前，對于住房的需求，不僅僅是滿足基本的居住功能，而是更好的居住體驗和更優(yōu)質的配套服務；不僅是房屋本身的質量，還包括更好的小區(qū)環(huán)境，更加便利的購物商圈，尤其是周邊更優(yōu)質的公共服務配套。例如優(yōu)質中小學教育資源、地鐵交通、公園綠化等。目前，尤其是在廣州、深圳等中心城市，人口大量流入新城區(qū)，而優(yōu)質的中小學教育資源主要集中在傳統(tǒng)的中心城區(qū)，急需減少辦學限制，多種渠道多種來源，補齊中小學教育資源短板。

　　建立和完善外來務工人員子女義務教育經費多層級政府共擔機制。據2019年國家統(tǒng)計年鑒，省內（泛指）隨遷子女（即本省外縣隨遷子女）占比為57%。對于省內流動人口，應該建立省級財政轉移支付制度，鼓勵城市政府為省內流動人口子女提供義務教育經費?？缡×鲃尤丝冢瑧摻⒅醒胴斦D移支付制度，鼓勵城市政府為跨省流動人口提供義務教育經費。鼓勵社會資本進入教育市場，彌補城市政府教育供給不足短板，通過個人付費和政府補貼相結合方式解決流動人口子女在城市教育問題，讓更多外來家庭整體融入所在城市。

　　以各種形式加大推進保障性住房供應，減少城中村改造的沖擊。要堅持“廣覆蓋、?；?、多層次、可持續(xù)”的住房保障原則，在全面落實廉租房、經濟適用房政策的基礎上，進一步擴大住房保障覆蓋面。加快推進經濟適用房、限價商品房和廉租住房制度改革，讓各類符合條件的群體都能買得起或租得起房。同時研究完善相關財稅政策，積極探索建立公共租賃住房建設專項基金等多種渠道籌措資金。近年來城中村改造進程加快，在改善城市人居環(huán)境的同時要避免沖擊原有的城市競爭優(yōu)勢，也需要配置一定比例的保障性住房建設。政府應該積極探索合作機制，為進城務工人員提供更多樣的保障性住房，包括工廠配套宿舍等，保持原有城市競爭優(yōu)勢。

　　建立租購并舉的住房制度體系和長效機制，保障租房居民權益。在人口凈流入的大城市，需要增加租賃市場供應，穩(wěn)定租賃關系，鼓勵成立專業(yè)住房租賃企業(yè)或平臺公司，形成專業(yè)化運營機制，以企業(yè)為主體參與城市房屋租賃市場建設和運營管理，同時可以加強政府參與，鼓勵發(fā)展政府支持、國企運營、專業(yè)化管理的住房租賃企業(yè)。要完善住房租賃法規(guī)，針對目前住房租賃市場中存在的突出問題，加快完善法律法規(guī)，出臺相應政策規(guī)范，保護出租人、承租人的合法權益，明確租賃雙方權利和義務，建立穩(wěn)定的租賃關系。

　　作者單位：中山大學國際金融學院、中觀經濟學與區(qū)域產業(yè)協(xié)同發(fā)展重點實驗室

　　本文系國家社會科學基金重大項目“國土空間用途管制下土地市場整合與溢價共享機制研究”（22&ZD062）的研究成果